ประเมินราคา-ภาษีที่ดินใหม่ ฉนวนเร่งแลนด์ลอร์ดปั้นโปรเจ็กต์อสังหา

278

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผย “การเงินธนาคาร” ว่า ปัจจัยการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แบบเต็มจำนวนในปี 2565 ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ซื้อ-ขายที่ดินเปล่าครึ่งปี ทะลุ 8 แสนไร่ 

โฟกัสข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าทั่วประเทศในช่วง 6 เดือนแรก ปี 2565 พบว่า  ปริมาณพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 806,993 ไร่ ขยายตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 20.1% ที่มีปริมาณการโอนฯ 671,776 ไร่ ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 14.5% และในภูมิภาค 20.4%

ทว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าทั่วประเทศกลับลดลง -12.8% เหลือ 333,585 ล้านบาท จาก  382,522 ล้านบาท ในครึ่งแรกปี 2564 โดยลดลงพื้นที่ -25.7% สวนทางกับพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล กลับเพิ่มขึ้น 20.2%

ตัวเลขดังกล่าวได้สะท้อนว่ามีการเปลี่ยนมือของการถือครองในที่ดินมากขึ้นกว่าปีก่อนทั้งทั่วประเทศ ซึ่งน่าจะเป็นผลจากการที่จะต้องมีชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราในปี 2565 และกลัวราคาประเมินที่ดินใหม่

นายวิชัย ตั้งข้อสังเกตว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในภูมิภาคลดลงมาก ทั้งที่มีปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นนั้น น่าจะเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่ดินในกลุ่มที่ดินมีมูลค่าต่ำจากการขายและการเปลี่ยนผู้ถือครอง เพื่อลดภาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากการถือครองของเจ้าของที่ดิน

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบช่วงก่อนและช่วงหลังการแพร่ระบาด COVID-19 ปริมาณและมูลค่าการซื้อของภาพรวมทั่วประเทศไม่แตกต่างกันมากนัก แต่จะเกิดผลกระทบมากในพื้นที่กรุงเทพฯมหานครและปริมณฑลที่ลดลงประมาณ 11% ทั้งปริมาณและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์

ประเมินราคาที่ดินใหม่ ทำแลนด์ลอร์ดจ่ายภาษีพุ่ง

ขณะที่กรมธนารักษ์ ได้ประเมินราคาที่ดินใหม่ รอบปี 2566-2569 หลังจากชะลอการประเมินช่วงโควิด ส่งผลให้ในปี 2566 ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8-10% ทำให้ผู้ถือครองที่ดินต้องเสียภาษีที่ดินเพิ่ม

ยกตัวอย่างกรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่า จะเสียอัตราภาษีอยู่ที่ 0.30-0.70% และทุก 3 ปี จะเรียกเก็บภาษีเพิ่ม 0.03% แต่รวมทั้งหมดไม่เกิน 3% ตามข้อมูลดังนี้

– ที่ดินราคาไม่เกิน 50 ล้าน คิดอัตราภาษี 0.30% ซึ่งมีภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี ไม่เกิน 150,000 บาท

– ที่ดินราคา 50 – 200 ล้าน คิดอัตราภาษี 0.40% ซึ่งมีภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี ไม่เกิน 800,000 บาท

– ที่ดินราคา 200 – 1,000 ล้าน คิดอัตราภาษี 0.50% ซึ่งมีภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี ไม่เกิน 5 ล้าน บาท

– ที่ดินราคา 1,000 – 5,000 ล้าน คิดอัตราภาษี 0.60% ซึ่งมีภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี ไม่เกิน 30 ล้าน บาท

– ที่ดินราคา 5,000 ล้านขึ้นไป คิดอัตราภาษี 0.7% ซึ่งมีภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี ไม่เกิน 35 ล้าน บาทขึ้นไป

กรณีศึกษาที่ดินรกร้างว่างเปล่า บริเวณถนนพญาไท กรุงเทพฯ เทียบราคาประเมินเดิมและราคาประเมินใหม่ จะเสียภาษีต่างกัน อาทิ

1.ที่ดินขนาด 1.0 ไร่ ปี 2565 ราคาประเมิน ตรว. ละ 400,000 เท่ากับ 160 ล้านบาท และปี 2566 ราคาประเมินใหม่เป็น ตรว.ละ 500,000 บาท เท่ากับ 200 ล้านบาท ราคาต่างกันเฉลี่ยตารางวาละ 1 แสนบาท

– ณ อัตราปี 2565 เสียภาษีเท่ากับ 160,000,000 x 0.40% = จ่าย 640,000 บาท

– ณ อัตราปี 2566 เสียภาษีเท่ากับ 200,000,000 x 0.40% = จ่าย 800,000 บาท

ส่วนต่าง 160,000 บาท

2.ที่ดินขนาด 10.0 ไร่ ปี 2565 ราคาประเมิน ตรว. ละ 400,000 เท่ากับ 1,600 ล้านบาท และปี 2566 ราคาประเมิน ตรว.ละ 500,000 บาท เท่ากับ 2,000 ล้านบาท

– ณ อัตราปี 2565 เสียภาษีเท่ากับ 1,600,000,000 x 0.60% = จ่าย   9,600,000 บาท

– ณ อัตราปี 2566 เสียภาษีเท่ากับ 2,000,000,000 x 0.60% = จ่าย 12,000,000 บาท

ส่วนต่าง 2,400,000 บาท

3.ที่ดินขนาด 40.0 ไร่ ปี 2565 ราคาประเมิน ตรว. ละ 400,000 เท่ากับ 6,400 ล้านบาท และปี 2566 ราคาประเมิน ตรว.ละ 500,000 บาท (2566) เท่ากับ 8,000 ล้านบาท

– ณ อัตราปี 2565 เสียภาษีเท่ากับ 6,400,000,000 x 0.70% = จ่าย 44,800,000 บาท

– ณ อัตราปี 2566 เสียภาษีเท่ากับ 8,000,000,000 x 0.70% = จ่าย 56,000,000 บาท

ส่วนต่าง 11,200,000 บาท

จากปัจจัยการเสียภาษีที่ดินและการประเมินราคาที่ดินรอบใหม่ ส่งผลให้กลุ่มดีเวลอปเปอร์ปรับเปลี่ยนวิธีการรับมือ จากเดิมอาจเคยซื้อที่ดินตุนไว้พัฒนาโครงการในอนาคต ก็หันมาบริหารจัดการการซื้อที่ดินแบบพอดี ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์พบเปิดโครงการมากขึ้นและมีแผนพัฒนาชัดเจน เพื่อลดภาระด้านต้นทุน

ขณะที่ดีเวลอปเปอร์บางรายจับมือร่วมทุน (joint venture : JV) กับเจ้าของที่ดินมากขึ้น แทนการซื้อที่ดินเข้า Land Bank ของตนเอง เพื่อไม่ต้องแบกรับต้นทุน ส่วนเจ้าของที่ดินไม่อยากเร่งขายที่ดินในราคาต่ำ ทำให้โมเดลดังกล่าวถือว่า win-win ทั้ง 2 ฝ่าย

อสังหาเร่งออกโครงการ-ร่วมทุน

ด้านความเคลื่อนไหวของภาคอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐีที่ดินรายใหญ่เริ่มประกาศแผนพัฒนาโครงการ ทั้งในด้านการลงทุนเอง และการร่วมทุนกับภาคเอกชนรายอื่น ๆ

“สาวิตรี รมยะรูป” กรรมการผู้จัดการ ชาเทรียม ฮอสพิทาลิตี้ ธุรกิจโรงแรมภายใต้ตระกูลโสภณพนิช เจ้าของธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า ชาเทรียมได้เตรียมเปิดโรงแรมใหม่ภายใต้ชื่อ “ชาเทรียม แกรนด์ กรุงเทพฯ” โดยนำที่ดินเก่าแก่กว่า 40 ปีของตระกูลโสภณพนิช มาพัฒนาใหม่เป็นโรงแรมลักซูรี มูลค่าการลงทุน 5,400 ล้านบาท

ขณะที่แผน 3 ปี เตรียมขยายโรงแรมเพิ่มอีก 5 แห่ง แบ่งเป็นลงทุนเอง 1-2 แห่ง และรับบริหารจัดการอีก 3-4 แห่ง เน้นหัวเมืองที่ไม่ใช่กรุงเทพ ตลอดจนต่างประเทศ อาทิ เวียดนาม และอินโดนีเซีย

“เรเน่ บาล์มเมอร์” ผู้จัดการทั่วไปกลุ่มชาเทรียม ฮอสพิทาลิตี้ เปิดเผยเพิ่มเติมว่า โครงการชาเทรียมจะลงทุนเองในอนาคต มองเป็นที่โรงแรมชาเทรียม หาดราไวย์ จ.ภูเก็ต เนื้อที่ 15 ไร่ ส่วนตระกูลโสภณพนิชยังมีที่ดินทำเลทองอีก 2 แห่ง ที่สามารถนำมาพัฒนาเป็นโรงแรมได้ คือ ที่ดินบริเวณหาดไม้ขาว จ.ภูเก็ต เนื้อที่ 90 ไร่ และ ที่ดินบนเกาะสมุย เนื้อที่ประมาณ 30 ไร่

“รัฐกิจ เฮงตระกูล” แลนด์ลอร์ดรายใหญ่จังหวัดชลบุรี บุตรชาย นายชาญยุทธ เฮงตระกูล อดีต ส.ส. ชลบุรี เปิดเผยว่า ได้ร่วมทุนกับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สายลักซูรี “ฮาบิแทท กรุ๊ป” ในสัดส่วน 30 : 70 ตามลำดับ นำที่ดินบางส่วนของตระกูลราว 51 ไร่ ปั้นโปรเจ็กต์ “ไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา” มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท ทำพูลวิลล่าขนาดใหญ่บริเวณห้วยใหญ่ พัทยา ราคาพรีเซล 8-10 ล้านบาท เฟสแรกจำนวน 65 หลัง ก่อนเฟสสองพัฒนาอีกราว 100 หลัง

“ชาญยุทธ เฮงตระกูล” อดีตส.ส. จ.ชลบุรี พรรคเพื่อไทย ให้สัมภาษณ์ว่า ปัจจุบันครอบครัวมีธุรกิจเคเบิลทีวี และธุรกิจบ้านจัดสรรในพื้นที่ชลบุรี โดยมีที่ดินสะสมในจังหวัดชลบุรี 20 แปลง คิดเป็น 300-400 ไร่ ก่อนหน้านี้มีกลุ่มรีเทลติดต่อซื้อที่ แต่ยังไม่ต้องการขาย

สำหรับพื้นที่ชลบุรีมองว่ามีศักยภาพสูงจากอานิสงค์โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) อาทิ โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา) ไม่นับรวมโปรเจ็กต์จากฝั่งเอกชน อาทิ ไอคอนสยาม พัทยา, โครงการศูนย์การค้าหรูติดริมหาด วงศ์อมาตย์ บีช วิลเลจ ของกลุ่มเซ็นทรัล, โคลัมเบีย อควาเวิร์ส พัทยา ของโซนี่ พิคเจอร์สและโคลัมเบีย พิคเจอร์ส ยักษ์เอ็นเตอร์เทนเมนต์โลก ประเมินว่าอีก 3-5 ปี ราคาที่ดินชลบุรีจะเพิ่มขึ้นอีก 2-3 เท่า ในอนาคตจะมีราคาไม่ต่างกับที่ดินถนนสีลม