ทริส หั่นเรทติ้ง อารียา พรอพเพอร์ตี้ กังวลโครงการสุนทรียาราชดำริ 1.1 หมื่นลบ.- สภาพคล่องตึงตัว

707
อารียา พรอพเพอร์ตี้

ทริส ลดอันดับเครดิตองค์กร อารียา พรอพเพอร์ตี้ เป็น “B” จาก “B+” และเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิต เป็น “Negative” จาก “Stable”สาเหตุหลักลงทุนขนาดใหญ่ใน “โครงการสุนทรียาราชดำริ” และสภาพคล่องที่ตึงตัว

วันนี้ (3 พ.ย.) ทริสเรทติ้ง ประกาศลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ “B” จากเดิมที่ระดับ “B+” พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Negative” หรือ “ลบ” จากเดิม “Stable” หรือ “คงที่”

โดยการลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทที่คาดว่าจะอ่อนแอลง ตลอดจนสถานะทางการเงินที่มีโอกาสถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญอันมีสาเหตุมาจากการลงทุนขนาดใหญ่ใน “โครงการสุนทรียาราชดำริ” และสภาพคล่องที่ตึงตัว

นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นและการกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-value — LTV) ใหม่ซึ่งอาจส่งผลกดดันต่ออุปสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางได้อีกด้วย

แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนถึงความเป็นไปได้ที่บริษัทจะกระทำผิดเงื่อนไขข้อกําหนดของภาระทางการเงินและมีความเสี่ยงด้านการกู้ยืมใหม่เพื่อทดแทนเงินกู้เดิม หรือรีไฟแนนซ์ (Refinancing Risk) ซึ่งเป็นผลมาจากสถานะทางการเงินที่ถดถอยลงของบริษัทและสถานการณ์ของตลาดหุ้นกู้ที่ไม่เอื้ออำนวย

ทริส ระบุว่า อารียา รายงานผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงในช่วงระหว่างปี 2565 จนถึงช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หากปราศจากรายการกำไรจากการตีมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนซึ่งเป็นรายการที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียวแล้ว บริษัทจะมีผลการดำเนินงานขาดทุนสุทธิที่จำนวน 38 ล้านบาทในปี 2565

รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ระดับ 40% ของประมาณเต็มปีของทริสเรทติ้ง แต่บริษัทกลับมีผลขาดทุนสุทธิที่สูงกว่าเป้าหมายเดิมของทริสเรทติ้ง ยอดขายที่ช้าลงกอปรกับต้นทุนในการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่สูงส่งผลให้อัตรากำไรของบริษัทอ่อนแอลง

โดยกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทติดลบในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานเข้าสู่แดนติดลบที่มากกว่าประมาณการก่อนหน้าของทริสเรทติ้ง

ทั้งนี้ ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะอยู่ในช่วง 3.0-3.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568 ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นอาจจะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับ 24% ในปีนี้แต่น่าจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 28%-30% ในช่วงปี 2567-2568

อีกทั้งเมื่อพิจารณาจากการคาดการณ์ต้นทุนในการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่สูงพร้อมทั้งประมาณการดอกเบี้ยจ่ายที่ระดับประมาณ 400-500 ล้านบาทต่อปีแล้ว บริษัทมีแนวโน้มที่จะประสบกับภาวะขาดทุนสุทธิที่ประมาณ 300-400 ล้านบาทต่อปีและเงินทุนจากการดำเนินงานจะยังคงอยู่ในแดนลบต่อไปจนตลอดช่วงปีประมาณการ

ความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้นจากโครงการ สุนทรียา ราชดำริ

ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีโอกาสที่จะมีความเสี่ยงในระดับสูงจากการเดินหน้าดำเนินโครงการสุนทรียาราชดำริต่อไปเนื่องจากบริษัทไม่สามารถขยายระยะเวลาของสัญญาเช่าออกไปได้อีกและจำเป็นจะต้องก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จภายในปี 2568

ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาทและมีงบลงทุนรวมจำนวนทั้งสิ้น 7 พันล้านบาท (รวมค่าเช่าที่ดินรายปีนาน 30 ปีจำนวนรวม 900 ล้านบาท)

ในการนี้ บริษัทได้ใช้เงินลงทุนไปแล้วจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 2.5 พันล้านบาทตั้งแต่ปี 2555 สำหรับเป็นเงินค่าเช่าที่ดินล่วงหน้า ตลอดจนจ่ายค่าชดเชย เป็นต้นทุนในการก่อสร้าง และเป็นต้นทุนปลีกย่อยต่าง ๆ ในโครงการ

ส่วนงบลงทุนที่จะต้องใช้เพิ่มทั้งสิ้นอีกประมาณ 4 พันล้านบาทนั้นจะเกิดขึ้นในช่วงปี 2566-2568 เนื่องจากเป็นการลงทุนที่มีขนาดใหญ่ ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการดังกล่าวจึงมีความล่าช้าไปหลายปีจากที่ได้วางแผนไว้ในเบื้องต้นเนื่องจากบริษัทยังไม่สามารถหาผู้ร่วมทุนหรือจัดหาแหล่งเงินทุนได้

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีภาระผูกพันที่จะต้องก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จภายในปลายปี 2568 หลังจากที่ได้รับการต่ออายุการก่อสร้างออกไปอีก 3 ปีจากเจ้าของที่ดิน ทั้งนี้ หากโครงการมีความล่าช้าต่อไปอีกหรือมีการต่ออายุเพิ่มเติมก็อาจจะทำให้บริษัทมีค่าปรับหรือต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมให้แก่เจ้าของที่ดินซึ่งจะส่งผลทำให้ต้นทุนโครงการเพิ่มสูงขึ้นและอัตรากำไรมีแนวโน้มที่จะลดต่ำลงได้

ณ ช่วงกลางปี 2566 บริษัทได้มีการว่าจ้างผู้รับเหมาหลักเพื่อทำการก่อสร้างโครงสร้างอาคารและเปิดสำนักงานขายโดยมีแผนจะเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการในช่วงต้นปี 2567 แต่ ณ ปัจจุบันบริษัทยังไม่มีแผนการจัดหาเงินทุนที่ชัดเจนสำหรับโครงการแต่อย่างใด กรณีดังกล่าวจึงเพิ่มความกังวลเกี่ยวกับความสำเร็จของโครงการดังกล่าวให้แก่ทริสเรทติ้ง

 

 

อ่านข่าวเพิ่มเติม :