WHART ลงทุนเพิ่มขยายอาณาจักรคลังสินค้าระดับพรีเมี่ยม สร้างผลตอบแทนมั่นคง สม่ำเสมอ

382

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (กองทรัสต์ WHART) กองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เดินหน้าขยายอาณาจักรต่อเนื่องเพื่อสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง สม่ำเสมอ และต่อเนื่องให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์และ เพื่อเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่มั่นคง มีอันดับความน่าเชื่อถือ (credit rating) ในระดับ Investment Grade ที่ระดับ A (Stable)

ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2566 นี้ กองทรัสต์ WHART จะเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 195.90 ล้านหน่วย วัตถุประสงค์ในการระดมทุนเพื่อลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมมูลค่าไม่เกิน 3,566.49 ล้านบาท

อนุวัฒน์ จารุกรสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ WHART  ให้ข้อมูลถึงจุดเด่นของกองทรัสต์ฯ ว่า WHART เป็นกองทรัสต์ ประเภทอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ลงทุนในทรัพย์สินบนทำเลศูนย์กลางโลจิสติกส์ของประเทศไทย (โซนถนนบางนา-ตราด โซน EEC โซนกรุงเทพตอนเหนือ อยุธยา – สระบุรี และโซนสมุทรสาคร) ลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพระดับพรีเมี่ยม กระจายความเสี่ยงโดยมีรูปแบบคลังสินค้าทั้งแบบ General Warehouse และ Built-to-Suit ที่มาพร้อมกับสัญญาเช่าระยะยาว พร้อมทั้งผู้เช่าหลากหลายสัญชาติจากอุตสาหกรรมต่างๆ

“ปัจจุบันกองทรัสต์ WHART มีมูลค่าทรัพย์สินกว่า 51,000 ล้านบาท และมีโครงการภายใต้การบริหารจัดการ 39 โครงการ หรือพื้นที่ประมาณ 1.74 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ยังเป็นกองทรัสต์ที่มีมูลค่าตามราคาตลาด (Market Cap) สูงที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมีมูลค่ากว่า 35,000 ล้านบาท (ณ วันที่ 20 พฤศจิกยน 2566)”

สำหรับการเพิ่มทุนปี 2566 เพื่อลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม นี้ ถือเป็นอีกปีที่กองทรัสต์ WHART มีการลงทุนในเฟสต่อขยายของโครงการเดิมที่เคยลงทุนอยู่แล้ว โดยเป็นทรัพย์สินประเภทคลังสินค้า และโรงงานระดับพรีเมี่ยม จำนวน 3 โครงการ ที่อยู่ในทำเลที่ดีมาก ๆ โดยมี 2 โครงการที่อยู่ในทำเลบางนา-ตราด  ส่วนอีก 1 โครงการอยู่ในทำเลแหลมฉบัง  พื้นที่รวมทั้งหมดที่จะเข้าลงทุน 142,896 ตารางเมตร มูลค่าการเข้าลงทุน 3,566.49 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับการลงทุนในครั้งที่ผ่านๆ มา

ภายหลังการลงทุนเพิ่มจะส่งผลให้กองทรัสต์ WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมกว่า 55,000 ล้านบาท ถือเป็นกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวมมากที่สุดในประเทศ โดยมีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.89 ล้านตารางเมตร พื้นที่หลังคา 487,243.29 ตารางเมตร โดยเป็นอาคาร ที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) ประมาณ 53%

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART จะเข้าลงทุนในครั้งนี้ จำนวน 3 โครงการ

  1. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ เทพารักษ์ กม. 21 เป็นคลังสินค้า พื้นที่เช่า 90,862 ตารางเมตร
  2. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ แหลมฉบัง โปรเจค 1 เป็นคลังสินค้า พื้นที่เช่า 24,310 ตารางเมตร
  3. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางนา-ตราด กม.23 โปรเจค 3 เป็นคลังสินค้า และโรงงาน พื้นที่เช่า 27,724 ตารางเมตร

ด้าน ผู้เช่าของทรัพย์สินที่ลงทุนในครั้งนี้ อยู่ในอุตสาหกรรมการผลิต และเป็นผู้ให้บริการโลจิสติกส์ ประกอบด้วย บริษัท เพอร์เฟค คอมพาเนียน กรุ๊ป จำกัด (PCG) บริษัทในเครือเจริญโภคภัณฑ์ (กลุ่มซีพี) ประกอบธุรกิจผลิตอาหารสัตว์เลี้ยง บริษัท ดีบี เชงเก้อร์ (DB Schenker) หนึ่งในผู้นำด้านบริการโลจิสติกส์แบบครบวงจรสัญชาติเยอรมนี บริษัท นิปปอน เอ็กซ์เพรส โลจิสติกส์ (ประเทศไทย ) และ บริษัท ฮันคิว ฮันชิน เอ็กซ์เพรส ประกอบธุรกิจ ตัวแทนผู้รับจัดการขนส่งสินค้าและตัวแทนออกของ (ตัวแทนดำเนินพิธีการศุลกากร)

“การลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มครั้งนี้ ถือเป็นการสร้างความมั่นคงเพิ่มเติมให้กับกองทรัสต์ และการที่กองทรัสต์มีการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทุกปีถือเป็นการเพิ่มการกระจายความเสี่ยงด้วยเช่นกัน”

ด้าน ประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วย กองทรัสต์ฯ มีการการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างสม่ำเสมอตั้งแต่ก่อตั้ง ในอัตราที่สม่ำเสมอ นอกจากนี้ยังมีอันดับเครดิต ที่ระดับ Investment Grade และที่สำคัญคือมี WHA Group เป็นเจ้าของทรัพย์สินและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการันตีถึงคุณภาพของทรัพย์สิน และการบริหารจัดการที่ดีได้เป็นอย่างดี

ภายหลังจากการเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมในครั้งนี้ กองทรัสต์ WHART ได้ประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เท่ากับ 0.79 บาทต่อหน่วย สำหรับรอบประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567 หรือคิดเป็นอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนประมาณ  8.23 % * (ขึ้นอยู่กับราคาเสนอขายสุดท้าย) ซึ่งถือว่าน่าสนใจเป็นอย่างมากสำหรับกองทรัสต์ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือระดับ A Stable

อนุวัฒน์ กล่าวว่า เมื่อนับจากวันแรกที่จัดตั้งกองทรัสต์WHART มีขนาดสินทรัพย์ประมาณ 9,500 ล้านบาท มีพื้นที่เช่าประมาณ 1.67 แสนตารางเมตร  ขณะที่ปัจจุบันมีพื้นที่เช่า 1.74 ล้านตารางเมตร มีมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเป็น 51,683 หมื่นล้านบาท (ข้อมูล ณ วันที่ 30 ก.ย. 2566) เพิ่มเติบโตกว่า 10 เท่า  ซึ่งแน่นอนด้วยทรัพย์สินและผู้เช่าที่หลากหลายขึ้น มีการกระจายความเสี่ยงทั้งในด้านสัญชาติของผู้เช่า และกลุ่มอุตสาหกรรมของผู้เช่า ดังนั้นหากเกิดเหตุการณ์อะไรขึ้นมา ผลกระทบต่อภาพรวมกองทรัสต์จะไม่ได้มาก

ปัจจุบันผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรก มีสัดส่วนประมาณ 50 % เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงจัดตั้งกองที่มีสัดส่วนของผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรก สูงถึง  90 % ฉะนั้นเมื่อกองมีขนาดใหญ่ขึ้น ประกอบกับผู้เช่า 10 อันดับแรกมีสัดส่วนน้อยลง จึงถือเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี ไม่พึ่งพิงผู้เช่ารายใดรายหนึ่งจนเกินไป

นอกจากนี้ ผู้เช่าของกองทรัสต์WHART เป็นกลุ่มธุรกิจที่มีความมั่นคง เติบโต และอยู่ในอุตสาหกรรมหลัก ๆไม่ว่าจะเป็นผู้ให้บริการโลจิสติกส์ กลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค  และอีคอมเมิร์ซ ซึ่งล้วนเป็นธุรกิจที่สนับสนุนกัน ส่วนกลุ่มอื่นๆที่มีเข้ามาในพอร์ตของสินทรัพย์ เช่น ธุรกิจค้าปลีกวัสดุก่อสร้าง (ไทวัสดุ) นอกจากนี้ผู้เช่าที่เป็นต่างชาติก็มีการกระจายตัวที่ดี และเป็นบริษัทชั้นนำ ส่วนผู้เช่าที่เป็นผู้ประกอบการสัญชาติไทย มีประมาณ 30 %

ด้านหนี้สิน ข้อมูล ณ ไตรมาส 3/ 2566  กองทรัสต์มีหนี้สิน 13,585 ล้านบาท มีอัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (Loan-to-Value Ratio) ในระดับต่ำที่ 26.29 % และหนี้สินส่วนใหญ่ หรือสัดส่วน 83 % เป็นหุ้นกู้ ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ทำให้ภาพรวมกองทรัสต์WHART มีค่าใช้จ่ายทางด้านดอกเบี้ยที่ต่ำ และการปรับตัวเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยไม่ได้ส่งกระทบภาพรวมผลการดำเนินงานกองทรัสต์WHART อย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด

สำหรับการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ WHART ครั้งนี้ ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมมีสิทธิสามารถจองซื้อได้ในวันที่ 1 , 4 และระหว่างวันที่ 6 ถึง 8 ธ.ค. 2566 ที่ราคาเสนอขายสูงสุด 9.60 บาทต่อหน่วย ทั้งนี้หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาสูงสุดจะทำการคืนเงินส่วนต่างราคาให้กับผู้จองซื้อ นักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ผ่านเว็บไซต์ K-My Invest (www.kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)

ส่วนประชาชนทั่วไปสามารถจองซื้อในวันที่ 13 ถึง 15 และวันที่ 18 ธ.ค. 2566 โดยจะทำการชำระเงินจองซื้อที่ราคาสุดท้าย โดยนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ผ่าน ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน)


*อ้างอิงประมาณการผลตอบแทนของกองทรัสต์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567 ตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน บนสมมติฐานราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 9.60 บาทต่อหน่วย

คำเตือน : ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน