10 ปี ราคาบ้าน พุ่ง 74% คนไทยเข้าไม่ถึงอสังหากลางเมือง

101 PUB วิเคราะห์ 10 ปี ราคาบ้าน ในเมืองพุ่ง 37-74% แต่ค่าจ้างเฉลี่ยลดลง 4% หนี้เสียบ้านขยับ 6.1 แสนล้านบาท แนะ 4 ข้อช่วยคนไทยมีบ้าน

วันที่ 15 มีนาคม 2567 ที่ผ่านมาปัญหาราคาบ้านและที่ดินขยายตัวสูง ส่งผลกระทบกับความสามารถของคนไทย ท่ามกลางดอกเบี้ยขาขึ้น สวนทางภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก

ข้อมูลจาก 101 PUB ศูนย์วิจัยนโยบายสาธารณะไทย ระบุว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2556 – 2566) ราคาบ้าน ในกรุงเทพ ขยายตัวต่อเนื่อง

• คอนโด ราคาเพิ่ม 74%
• ทาวน์เฮ้าส์ ราคาเพิ่ม 57%
• บ้านเดี่ยว ราคาเพิ่ม 34%

ตรงกันข้ามกับค่าจ้างแรงงานเฉลี่ย ของลูกจ้างในพื้นที่ กทม. ที่ลดลง 4%

ขณะที่ค่าใช้จ่ายในบ้าน มาตรฐานโลกระบุค่าไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ ส่วนประเทศไทย กระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) กำหนดค่าใช้จ่ายในบ้านไม่ควรเกิน 15% ของรายได้

ทว่าประเด็นที่น่าพิจารณา คือ คนไทย 40% ใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านสูงกว่าค่าเฉลี่ยโลก ทำให้การเข้าถึงการซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก

• กลุ่มคนจนที่สุดของประเทศ ใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านสูง 59.5% ของรายได้
• กลุ่มคนรวยสุดของประเทศ ใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านเพียง 11.7% ของรายได้

ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังจะไหลสู่กลุ่มหนี้เสียกว่า 6.1 แสนล้านบาท ก็เป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ของผู้บริโภคกลุ่มกลางล่าง

ส่วนภาครัฐบาล ช่วง 20 ปีที่ผ่านมา พยายามผลักดันสร้างบ้านให้คนเมือง 3 ประเภทใหญ่ ได้แก่

1. การสร้างบ้านให้ผู้มีความต้องการพิเศษ เช่น คนไร้บ้านและผู้สูงอายุ

2. การพัฒนาสลัมแบบมีชุมชนเป็นศูนย์กลาง

3. การสร้างบ้านให้ครัวเรือนทั่วไป

รู้จักกันในชื่อ บ้านเอื้ออาทร บ้านประชารัฐ ตลอดจนโครงการบ้านของการเคหะแห่งชาติ ทว่ายังมีคนเมืองกว่า 3 ล้านครัวเรือนเข้าไม่ถึงบ้าน สะท้อนว่ารัฐควรปรับนโยบายให้คนทุกสถานะเข้าถึงบ้านได้ ดังนี้

1. สร้างบ้านเช่าแทนบ้านขาย

ด้วยปัจจุบันคนมีการย้ายถิ่น ย้ายงาน และปักหลักสร้างครอบครัวช้าลง บ้านขายไม่ยืดหยุ่นต่อการใช้ชีวิต

ขณะที่ราคาบ้านขายก็มีราคาสูง จนทำให้กลุ่ทรายได้น้อยปานกลางต้องกู้ซื้อ แต่ครัวเรือนกลุ่มนี้ เช่น แรงงานนอกระบบ ผู้สูงวัย กู้บ้านไม่ผ่าน จากการประมาณการของ กคช. เมื่อปี 2559 ระบุผู้ยื่นกู้บ้านเอื้ออาทร ถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ 25-30%

รัฐจึงควรเปลี่ยนมาเช่าระยะยาวแทน เพื่อให้คนเข้าถึงบ้านมากขึ้น อาทิ โมเดลเช่าบ้านของกรุงเวียนนา ออสเตรีย มีประชากรมากถึง 50% เช่าอยู่

2. ให้ทุกคนเช่าได้ ไม่ต้องมีเงื่อนไขคุณสมบัติ

จากเดิมมีกำหนดเกณฑ์ด้านรายได้ สัญชาติ อายุ กีดกันให้คนบางกลุ่มเข้าไม่ถึงบ้าน

3. สร้างบ้านใจกลางเมืองแทนบ้านชานเมือง

โครงการบ้านของภาครัฐ มักสร้างห่างจากรัศมีกลางเมือง 10-15 กม. คนไทยต้องใช้เวลาในการเดินทางมาทำงานในเมือง

และเสียค่าใช้จ่ายสูง อาทิ ขนส่งสาธารณะจากโครงการ The NHA@ลำลูกกา คลอง 2 เพื่อมาทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ จะเสียค่าใช้จ่ายไม่ต่ำกว่า 160 บาทต่อวัน และใช้เวลาอย่างน้อย 4 ชั่วโมงต่อวัน

101 PUB ยังเสนอให้ภาครัฐบาลควรสร้างบ้านในเมือง ผ่านนโยบายที่ดิน ภาษี และผังเมือง ดังนี้

• • • นโยบายที่ดิน จัดตั้งธนาคารที่ดินประจำแต่ละท้องถิ่น รวบรวมที่ดินของรัฐและเจรจาซื้อที่ดินของเอกชนที่เหมาะสมมาใช้หรือให้เช่าสร้างบ้าน
    • นโยบายภาษี ควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ถูกใช้ประโยชน์ตามผังเมืองเต็มศักยภาพ (vacancy tax)
    • นโยบายผังเมือง ควรจัดทำผังเมืองโดยกำหนดให้มีพื้นที่สร้างบ้านอยู่ใกล้แหล่งงานและบริการสาธารณะ หรือเป็นส่วนหนึ่งของ mixed-use zone ในกรณีของเมืองใหญ่ ควรปรับผังเมืองให้หนาแน่นเพิ่มขึ้น

4. กระจายอำนาจ ร่วมด้วยช่วยกันสร้าง

ที่ผ่านมาโครงการสร้างบ้านของรัฐบาลคือสร้างได้ไม่เพียงพอต่อความต้องการและล่าช้า

อาทิ โครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งตั้งเป้าหมายให้ กคช. สร้างบ้าน 600,000 หน่วยในระยะ 4 ปี (พ.ศ. 2546-2550) แต่ปี 2550 สร้างได้จริงเพียง 78,236 หน่วย หรือคิดเป็น 13% และล่าช้าออกไป 12 ปี จนปี 2562 สามารถสร้างได้ 47% ของยูนิตเป้าหมายที่ตั้งไว้ เป็นต้น

รัฐบาลจึงควรหยุดรวมศูนย์ แล้วเปลี่ยนมากระจายอำนาจและร่วมมือกับ อปท. เอกชน และประชาสังคมช่วยลดภาระการลงทุนของรัฐบาล

อ้างอิง : 101pub.org, เฟซบุ๊ก 101 PUB – 101 Public Policy Think Tank