บ้านหรู 10 ล้านบาท ขายไม่ออก 4.32 แสนล้านบาท ยูนิตเพิ่มจากก่อนโควิด 2 เท่า

บ้านหรู 10 ล้านบาท ยังลำบาก กำลังซื้อคนรวยมีจำกัด ผู้ประกอบการแห่ทำอสังหาราคาแพง ปี 66 ทะลุ 6,626 หน่วย มูลค่า 1.31 แสนล้านบาท ดันเหลือขายมูลค่าทะลัก 4.32 ล้านบาท เพิ่ม 18,570 หน่วย ขยายตัวจากช่องก่อนโควิด 2 เท่า

ปี 2567 ยังเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เว้นแม้แต่ “บ้านหรู-คอนโดหรู” ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ในโซน กทม. และปริมณฑล ปี 2566 ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

หลังจากอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เจอพิษปฏิเสธสินเชื่อกู้บ้าน (รีเจ็กต์ เลต) สูง 60% ในปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบทั้งในแง่ยูนิตและมูลค่า (อ้างอิง REIC) ดังนี้

• ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จำนวน 85,514 หน่วย ติดลบ 9.6% และมีมูลค่า 50,177 ล้านบาท ลดลง 8.7%
• ราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท จำนวน 47,213 หน่วย ลดลง 7.8% และมีมูลค่า 61,461 ล้านบาท ลดลง 7.3%
• ราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท จำนวน 52,973 หน่วย ลดลง 7.4% และมีมูลค่า 94,505 ล้านบาท ลดลง 7.5%
• ราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท จำนวน 89,402 หน่วย ลดลง 9.8% และมีมูลค่า 226,898 ล้านบาท ลดลง 9.7%

ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แห่หันจับกลุ่มบ้านหรู ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อแก้เกม ด้วยกำลังซื้อคนกลุ่ทบนยังมี รวมไปถึงยังมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติมาเสริมในส่วนคอนโดหรู

แม้ตลาดบ้านหรูจะมีศักยภาพ แต่มีข้อจำกัดที่ว่ากลุ่มก้อน “คนรวย” ในประเทศไทยย่อมมีจำกัดเช่นกัน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า

ปี 2566 ที่ผ่านมา บ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป มีแนวโน้มขยายตัวสูง สวนทางยอดขายออกใหม่ ทำให้เสี่ยงเกิดภาวะซัพพลายล้น

โดยยอดเปิดตัวใหม่ ปี 2566 มีจำนวน 6,626 หน่วย เพิ่มขึ้น 131% จากปี 2565 ที่มีจำนวน 2,866 หน่วย และมีมูลค่า 136,353 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 121% จากปี 2565 ที่มีมูลค่า 61,851 ล้านบาท

ที่น่าพิจารณา คือ อัตราการขยายตัวของกลุ่มคอนโด และบ้านเดี่ยว เพิ่มค่อนข้างสูง ดังนี้

• คอนโด ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 2,717 หน่วย เพิ่มขึ้น 1,774% โดยมีอัตราดูดซับ 1.4%
• บ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 3,698 หน่วย เพิ่มขึ้น 55.6% โดยมีอัตราดูดซับ 2.9%

“เป็นไปในทิศทางตรงกันข้ามกับการขายออก (แนวราบ) ราคา 10 ล้านบาท

ที่ขายได้เพียง 1 ใน 3 ของซัพพลายใหม่ที่เข้ามา”

ยกตัวอย่าง อสังหาฯ ราคา 10 ล้านบาท

• คอนโด ยอดขายได้ใน Q4/2566 = 215 หน่วย จากหน่วยเสนอขายทั้งหมด 5,225 หน่วย
• บ้านเดี่ยว ขายได้ใน Q4/2566 = 1,130 หน่วย จากหน่วยเสนอขายทั้งหมด 12,978 หน่วย

อสังหาฯ ราคา 20 ล้านบาท

• คอนโด เปิดตัวใหม่ Q4/2566 = 631 หน่วย แต่ขายได้ใหม่ใน Q4/2566 = 81 หน่วย
• บ้านเดี่ยว เปิดตัวใหม่ Q4/2566 = 1,171 หน่วย แต่ขายได้ใหม่ใน Q4/2566 = 361 หน่วย

จากการเก็บข้อมูล พบว่า มีโครงการสร้างเสร็จพร้อมขาย 3,200 หน่วย และมีโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง 7,000 หน่วย ส่วนโครงการในอนาคตมีอีก 2,700 หน่วย ที่จะมาเติมในฝั่งซัพพลาย แต่สถิติการขายไม่ได้เพิ่มขึ้น

ยอดการเปิดตัวใหม่ที่ไม่สอดคล้องกับยอดขาย สะท้อนเป็นตัวเลขที่ชัดเจนในหน่วยเหลือขาย ปี 2566 จำนวน 18,570 หน่วย เพิ่มขึ้น 56.1% (yoy)

แต่หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิดปี 2561-2562 ที่มียอดเหลือขายเพียง 9,713 หน่วย และ 12,196 หน่วย ตามลำดับ หรือคิดเป็นการขยายตัว 2 เท่า

โดยมีมูลค่าเหลือขายในปี 2566 รวม 432,176 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56% (yoy) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีหน่วยเหลือขาย 271,886 หน่วย

ทำเลเหลือขายในราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป ได้แก่

• อันดับ 1 เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 1,657 ยูนิต มีอัตราดูดซับ 3.3%
• อันดับ 2 หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน จำนวน 1,240 ยูนิต มีอัตราดูดซับ 2.9%
• อันดับ 3 บางซื่อ-ดุสิต จำนวน 1,225 ยูนิต มีอัตราดูดซับ 0.5%
• อันดับ 4 ภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม จำนวน 1,201 ยูนิต มีอัตราดูดซับ 2.5%
• อันดับ 5 บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,197 ยูนิต มีอัตราดูดซับ 2.8%

“นี่เป็นสัญญาณให้ผู้ประกอบการต้องเริ่มระวัง เพราะการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปสูง ไม่ได้สวยหรู การแข่งขันยังดุเดือดต่อเนื่อง”