NEWS UPDATE • ECONOMIC

ธปท. ออกเกณฑ์สินเชื่อ Reverse Mortgage

วันที่ 9 เมษายน 2564 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยที่ สนส.2/2564 เรื่องการให้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุ โดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน (Reverse Mortgage) ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ

สำหรับเหตุผลในการออกประกาศ คือการให้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน (ReverseMortgage) เป็นมาตรการรองรับสังคมผู้สูงอายุมาตรการหนึ่ง โดยเป็นธุรกรรมสินเชื่อที่ให้กับผู้กู้ที่เป็นผู้สูงอายุเช่นผู้ที่เกษียณอายุจากการทำงานโดยนำที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของตนและปลอดภาระหนี้มาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจเพื่อเพิ่มเงินได้ในการดำรงชีพ

 ซึ่งจำนวนเงินที่ผู้กู้จะได้รับขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้มูลค่าของที่อยู่อาศัย และอัตราดอกเบี้ย โดยผู้กู้จะได้รับเงินให้สินเชื่อในลักษณะทยอยรับเป็นงวดจนกว่าผู้กู้จะเสียชีวิตหรือครบกำหนดอายุสัญญาสินเชื่อ ตามเงื่อนไขที่ได้ตกลงไว้ และในระหว่างที่ผู้กู้ยังไม่เสียชีวิตหรือสัญญายังไม่ครบกำหนดนั้น ผู้กู้ยังคงมีกรรมสิทธิ์และสามารถอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยที่นำมาเป็นหลักประกันดังกล่าวได้ โดยไม่ต้องชำระคืนสินเชื่อ จนกว่าผู้กู้จะเสียชีวิตหรือครบกำหนดอายุสัญญาสินเชื่อแล้วแต่กรณี

ด้วยลักษณะดังกล่าวข้างต้นการให้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน จึงก่อให้เกิดความเสี่ยงทั้งต่อสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่เป็นผู้ให้กู้และผู้สูงอายุที่เป็นผู้กู้แตกต่างจากสินเชื่อทั่วไป ดังนั้นเพื่อให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจมีการบริหารความเสี่ยงจากการให้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุ โดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันอย่างเหมาะสม

ดังนั้นธนาคารแห่งประเทศไทยจึงกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการให้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุ โดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันเพื่อให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจถือปฏิบัติให้สอดคล้องกันตามหลักเกณฑ์ของประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยและแนวนโยบายที่เกี่ยวข้อง เช่น

(1) การจัดทำนโยบายการให้สินเชื่อ ให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจถือปฏิบัติตามแนวนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทยว่าด้วยการทำธุรกรรมด้านสินเชื่อ การลงทุนในหลักทรัพย์และการขายสินทรัพย์ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ โดยให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจจัดทำนโยบายในการให้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันที่ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งอย่างน้อยต้องครอบคลุมคุณสมบัติผู้กู้และที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกัน กระบวนการและระเบียบวิธีปฏิบัติในการให้สินเชื่อ การบริหารความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง การควบคุมภายใน การจัดทำบัญชี และการรายงานและติดตามความเสี่ยงที่เกิดจากการให้สินเชื่อ โดยนโยบายดังกล่าวต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ รวมทั้งสถาบันการเงินเฉพาะกิจควรทบทวนนโยบายอย่างสม่ำเสมอหรือทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ

(2) การวิเคราะห์สินเชื่อ (underwriting standard) ให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจ ถือปฏิบัติตามแนวนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทยว่าด้วยการทำธุรกรรมด้านสินเชื่อ การลงทุนในหลักทรัพย์และการขายสินทรัพย์ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ โดยให้พิจารณาจากกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากมูลค่าหลักประกันและสภาพคล่องในการจำหน่ายหลักประกันดังกล่าวเมื่อผู้กู้เสียชีวิตหรือครบกำหนดอายุสัญญาสินเชื่อเป็นหลัก เนื่องจากความเสี่ยงในการได้รับเงินคืนไม่ได้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ แต่ขึ้นกับมูลค่าหลักประกัน (ที่อยู่อาศัย)

ทั้งนี้ ให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจพิจารณาความเหมาะสมของลูกค้า โดยให้มีการจัดทำ customer due diligence ตลอดจนพิจารณาความพร้อมของผู้กู้ในการได้รับสินเชื่อร่วมด้วย เช่น ความรู้ความเข้าใจ ในลักษณะของสินเชื่อ ความเสี่ยง และผลตอบแทนจากการกู้ยืม สิทธิและผลกระทบต่อผู้กู้และผู้ที่อาจได้รับผลกระทบจากการขอสินเชื่อเมื่อผู้กู้เสียชีวิตหรือครบกำหนดอายุสัญญาสินเชื่อ

นอกจากนี้ สถาบันการเงินเฉพาะกิจต้องดูแลให้เอกสารประกอบการพิจารณาการทำธุรกรรมสินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน มีความครบถ้วน สมบูรณ์และเพียงพอโดยเฉพาะข้อมูลรายละเอียดของหลักประกัน ซึ่งรวมถึงกรรมสิทธิ์ในหลักประกัน และมูลค่าหลักประกัน

(3) การจัดชั้นและกันเงินสำรอง ให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจถือปฏิบัติตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยว่าด้วยหลักเกณฑ์การจัดชั้นและการกันเงินสารองของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ โดยให้จัดชั้นลูกหนี้สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันเป็นชั้นปกติตลอดอายุของสินเชื่อ และให้กันเงินสำรองสาหรับส่วนของมูลหนี้รวมดอกเบี้ยค้างรับที่ไม่เกินกว่ามูลค่าหลักประกันที่ธนาคารแห่งประเทศไทยให้นามาหักได้ในอัตราร้อยละ 1 และในส่วนของมูลหนี้รวมดอกเบี้ยค้างรับที่เกินกว่ามูลค่าหลักประกันที่ธนาคารแห่งประเทศไทยให้นำมาหักได้ ในอัตราร้อยละ 100 เพื่อรองรับผลขาดทุนที่อาจเกิดขึ้น

ทั้งนี้ หากสถาบันการเงินเฉพาะกิจประสงค์ที่จะนามาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 9 เรื่องเครื่องมือทางการเงิน มาถือปฏิบัติใช้ก่อนที่กระทรวงการคลังกำหนดให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจหารือแนวทางการปฏิบัติในเรื่องการจัดชั้นและกันเงินสารองกับธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นรายกรณี

อย่างไรก็ดี สถาบันการเงินเฉพาะกิจต้องมีนโยบายกำหนดความถี่ในการประเมินราคาหลักประกันที่สอดคล้องกับนโยบายการบริหารความเสี่ยงของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ

(4) การดำรงเงินกองทุน ให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจถือปฏิบัติตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยว่าด้วยหลักเกณฑ์การคำนวณสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิตของสถาบันการเงินเฉพาะกิจโดยสถาบันการเงินเฉพาะกิจต้องดารงเงินกองทุนสำหรับมูลหนี้และภาระผูกพันที่ต้องจ่ายในอนาคต(committed line) โดยวิธี Standardised approach โดยกำหนดน้ำหนักความเสี่ยงในการคำนวณสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิต ดังนี้

สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันที่มีระดับของ Loan-To-Value ratio (LTV) ตามที่กำหนด โดยกรณีหลักประกันมีราคาประเมินต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่เกินร้อยละ 100 และกรณีหลักประกันมีราคาประเมินตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่เกินร้อยละ 90 กำหนดน้ำหนักความเสี่ยงร้อยละ 35 ขณะที่สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน มี LTV เกินกว่าที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดตามตารางข้างต้น กำหนดน้ำหนักความเสี่ยงร้อยละ 75

(5) การเรียกดอกเบี้ยและค่าบริการต่างๆ ให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจกำหนดแนวทางและวิธีปฏิบัติที่ชัดเจนในการเรียกเก็บดอกเบี้ยและค่าบริการต่าง ๆ และเปิดเผยข้อมูลที่เป็นปัจจุบันไว้ในที่เปิดเผย ณ สถานที่ทำการแต่ละแห่งที่ให้บริการและเว็บไซต์ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจโดยให้รวมถึงกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อมูลดังกล่าวด้วย

ทั้งนี้ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป


ประกาศฉบับเต็ม http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2564/E/080/T_0033.PDF