<
NEWS UPDATE • SPECIAL ARTICLE

มาตรการผ่อนคลาย เพดาน LTV ถึงสิ้นปี 65 หนุนธุรกิจอสังหาฯ-สินเชื่อบ้านเติบโต

“มาตรการผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% ชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 ส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัย ช่วยเพิ่มความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่การซื้อที่อยู่อาศัยยังต้องขึ้นอยู่กับองค์ประกอบที่สำคัญคือความเชื่อมั่นต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ รวมถึงความพร้อมของผู้ซื้อ”

เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2564 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศผ่อนเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) อีกครั้ง หลังจากที่ได้ผ่อนคลายเกณฑ์บางส่วนไปในช่วงก่อนหน้า โดยรายละเอียดของการผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้ คือ

       1. ปรับเพดานสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไปที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม 70-90% เพิ่มเป็น 100% ขณะที่ในสัญญาซื้อหลังแรกยังคงเดิมอยู่ที่ 100% พร้อมให้เงินกู้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้ในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ (รวม 110% จากมูลค่าหลักประกัน)

       2. ปรับสัดส่วนเพดานเงินกู้ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทเป็นต้นไป จากเดิม 70-90% เพิ่มเป็น 100% ตั้งแต่สัญญาหลังแรกเป็นต้นไป โดยให้เริ่มสำหรับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564 ถึง 31 ธ.ค. 2565

 

โควิด-19 ระบาดทั่วประเทศ

ตลาดอสังหาฯ กระเทือนหนัก

หากย้อนมองกลับไปตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด จะพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบค่อนข้างหนัก ดังจะเห็นได้จากกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด

โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2564 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 1.54 แสนหน่วย หดตัว 33.2% โดยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัว 16.8% ส่วนพื้นที่จังหวัดอื่นๆ หดตัว 51.4% ซึ่งมีกว่า 39 จังหวัด ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัวมากกว่า 90% และมีประมาณ 6 จังหวัด ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนต่ำกว่า 10 หน่วย นอกจากนี้ จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสม ยังทรงตัวระดับสูง ส่งผลทำให้การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ชะลอลงมาที่ระดับต่ำสุดในรอบกว่า 18 ปี

ขณะที่ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์ไทยนั้น ยังเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อยตัวหลักที่สามารถประคองการเติบโตไว้ได้ ทั้งนี้ ณ สิ้น ส.ค. 2564 ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านของระบบ ธ.พ.ไทยเติบโต 6.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และ 3.4% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2563 (ปี 2563 ขยายตัว 5.9%) สูงกว่าสินเชื่อรายย่อยภาพรวมที่ขยายตัวเพียง 4.6% และ 1.7%

โดยสินเชื่อบ้านที่ขยายตัวได้ต่อเนื่องในปีนี้ส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อสำหรับบ้านที่มีระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นตลาดสำหรับกลุ่มผู้กู้หรือครัวเรือนที่มีกำลังซื้อ รายได้อยู่ในระดับปานกลางค่อนไปทางสูง และไม่ถูกกระทบมากนักจากสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งทำให้สถาบันการเงินประเมินว่า ยังคงมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ได้

 

คาดผ่อนปรนเกณฑ์ LTV

หนุนสินเชื่อบ้านโต 4.8-5.2%

ในช่วงที่เหลือของปีนี้และในปี 2565 สภาพแวดล้อมของตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินยังเต็มไปด้วยหลายปัจจัยท้าทาย ทั้งสถานการณ์โควิด-19 ที่ยังมีความไม่แน่นอน ซึ่งจะมีผลต่อจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และอาจกระทบต่อความเชื่อมั่นด้านกำลังซื้อ ความมั่นคงในอาชีพการงาน ประกอบกับการซื้อที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของผู้ซื้อ และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อด้วย

อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า หากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ สถานการณ์โควิดทุเลาลง ภาวะเงินเฟ้อในประเทศไม่รุนแรง การผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV ในครั้งนี้ จะช่วยหนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยทยอยปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศตลอดช่วงเวลาของมาตรการ จะเพิ่มขึ้นจากที่เคยคาดไว้คิดเป็นมูลค่าราว 18,000-30,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับกรณีที่ไม่มีมาตรการ ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งปี 2564 น่าจะมีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 2.4 แสนหน่วย หดตัว 33.1% จากปี 2563 โดยจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด (70 จังหวัด) อาจลดลงมากกว่าครึ่งจากปี 2563

ในทำนองเดียวกัน ผลของการผ่อนคลายมาตรการ LTV คงจะเปิดโอกาสให้สินเชื่อบ้านเติบโตในกรอบที่สูงขึ้นในปี 2565 ภายใต้สมมติฐานที่เศรษฐกิจไทยสามารถทยอยฟื้นตัวกลับมา และไม่เผชิญกับการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินในเบื้องต้นว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV ที่จะครอบคลุมไปถึงปี 2565 จะทำให้สินเชื่อบ้านปี 2565 มีโอกาสเติบโตเพิ่มเติมได้ประมาณ 0.3-0.7% ไปอยู่กรอบ 4.8-5.2% สูงขึ้นกว่ากรอบคาดการณ์ปี 2564 ที่ 4.2-4.5%

ขณะที่ ประเด็นที่ต้องติดตามจะอยู่ที่การประเมินความพร้อมในการก่อหนี้ก้อนใหม่หรือรีไฟแนนซ์หนี้เดิม ซึ่งจะครอบคลุมไปถึงความเสี่ยงด้านเครดิตและความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ที่อาจเผชิญปัญหาหนี้สินที่เพิ่มขึ้นหลังโควิด

โดยเฉพาะจากหนี้เพื่อการอุปโภคบริโภคก้อนอื่นๆ อาทิ บัตรเครดิต หรือสินเชื่อบุคคล รวมถึงสถานการณ์รายได้และการจ้างงานที่อาจยังไม่กลับมาสู่ภาวะปกติอย่างเต็มที่ อันอาจทำให้เงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อสำหรับลูกหนี้แต่ละรายท้ายที่สุด จะแปรผันตามเงื่อนไขต่างๆ ดังกล่าวนี้ด้วย