THE GURU • BUSINESS LAW

มาตรการรับมือภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง : กรณีศึกษา

บทความโดย: ศาสตราจารย์พิเศษ กิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์

                    ตามที่ผมได้เคยเขียนบทความเรื่องรู้เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมมาตรการรับมือเป็นบทความลงในการเงินธนาคารไปแล้วนั้น

                    ขณะนี้มีข่าวปรากฏในสื่อหลายฉบับว่ากฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับนี้ที่จะมีผลบังคับในปี 2563 จะไม่สามารถเก็บภาษีเต็มเม็ดเต็มหน่วย เพราะบรรดาเศรษฐีที่ดินต่างไปจัดตั้งบริษัทเพื่อหลบเลี่ยงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

                    ความจริงแล้วข่าวเหล่านี้อาจทำให้ผู้อ่านเข้าใจผิดว่า การถือครองในนามบริษัทจะมีประโยชน์กว่าการถือครองที่ดินในนามบุคคลธรรมดา แต่ความจริงแล้ว ในมุมของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น บุคคลธรรมดาจะได้รับประโยชน์มากกว่า

                    อย่างไรก็ดี ข้อเท็จจริงที่ปรากฏว่ามีการจัดตั้งบริษัทในช่วงสองปีที่ผ่านมานั้น ก็เกิดจากมาตรการของรัฐบาลที่ออกกฎหมายยกเว้นภาษีเงินได้ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ รวมทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับผู้ประกอบธุรกิจในนามบุคคลธรรมดาให้จัดตั้งเป็นบริษัท โดยมุ่งหวังว่า เมื่อมีการจัดตั้งบริษัทแล้วการหลบเลี่ยงหรือการหนีภาษีก็จะทำได้ยากขึ้น

                    ซึ่งการจัดตั้งบริษัทในการประกอบธุรกิจเกษตร พาณิชยกรรม หรืออื่นๆ ย่อมดีกว่าการประกอบธุรกิจในฐานะบุคคลธรรมดา เพราะอัตราภาษีเงินได้ในปัจจุบันตามกฎหมายไทยยังมีความแตกต่างระหว่างบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลที่เป็นบริษัทจำกัดไม่ว่าจะเป็นอัตราภาษีการหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนต่างๆ

                    การที่บรรดาเจ้าของที่ดินโอนที่ดินเข้าบริษัทเพื่อจะประกอบธุรกิจก็สามารถลดอัตราภาษีเงินได้ลง แต่ในทำนองเดียวกัน รัฐบาลก็ยังสามารถจัดเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ครบถ้วนด้วย เพราะมีการทำบัญชีการยื่นบัญชีและการตรวจสอบก็ทำได้ง่ายขึ้น

                    บทความฉบับนี้ผมจึงจะนำกรณีศึกษาของมาตรการรับมือภาษีที่ดินและทรัพย์สินเพื่อให้ท่านผู้อ่านได้พิจารณาศึกษาว่า เมื่อภาษีทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับในปี พ.ศ.2563 นั้น ผู้มีเงินได้จะดำเนินการรับมือในรูปแบบใดที่จะเสียภาษีให้น้อยลงโดยถูกต้องตามกฎหมาย

กรณีศึกษาที่ 1

                    นายมั่งคั่ง รวยไม่หยุด เป็นเจ้าของที่ดินและที่พักอาศัยอยู่ถึง 4 แห่ง โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีมูลค่าราคาประเมิน 200 ล้านบาท 150 ล้านบาท 100 ล้านบาท และบ้านและที่ดินที่นายมั่งคั่งใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลังหลักและมีมูลค่า ราคาประเมิน 30 ล้านบาท

                    โปรดพิจารณาแผนภูมิภาระภาษีของนายมั่งคั่ง กรณีที่ไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านไปอยู่ในบ้านที่มีมูลค่าสูงเปรียบเทียบกับกรณีที่นายมั่งคั่งวางแผนภาษีทรัพย์สินโดยย้ายชื่อไปอยู่ในทะเบียนบ้านที่มีมูลค่าสูงที่สุดคือ 200 ล้านบาท




                    อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีในปี 2563 ภายหลังการวางแผนภาษีอาจไม่ได้เปลี่ยนแปลงจากเดิมมาก เว้นแต่หากในปี 2563 อัตราภาษีสูงสุด (อัตราเพดาน) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใช้เป็นที่อยู่อาศัยที่อัตราร้อยละ 0.3 ถูกใช้บังคับ การวางแผนภาษีย่อมช่วยประหยัดภาษีได้มากขึ้น

 กรณีศึกษาที่ 2

                    ในกรณีที่นายมั่งคั่งมีที่ดินที่รกร้างว่างเปล่าที่มีมูลค่าประเมิน 100 ล้านบาท ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็จะเป็นภาระภาษีที่สูงมากนายมั่งคั่งควรพิจารณาดำเนินการต่อดังต่อไปนี้






กรณีศึกษาที่ 3

                    นายมั่งคั่งมีบ้านและที่ดินที่ไม่ได้เป็นได้ใช้อาคารที่พักอาศัยหลักแต่ใช้เป็นอาคารสำนักงานด้วยมีมูลค่าราคาประเมินที่ 50 ล้านบาท


กรณีนี้ นายมั่งคั่งต้องเสียภาษีตามสัดส่วนการใช้งานจริง

 กรณีศึกษาที่ 4

                    นายร่ำรวยมีบุตรที่บรรลุนิติภาวะอีก2คน นายร่ำรวยมีทรัพย์สินได้แก่ บ้านและที่ดินราคาประเมิน 100 ล้านบาทบ้านและที่ดินราคาประเมิน 250 ล้านบาท บ้านและที่ดินราคาประเมิน 150 ล้านบาท และเงินสดอีก 200 ล้านบาท หากนายร่ำรวยต้องการลดภาระภาษีอสังหาริมทรัพย์ของตนในปัจจุบัน และบริหารจัดการภาษีการรับมรดกในอนาคต

            นายร่ำรวยอาจจะพิจารณาดำเนินการดังต่อไปนี้คือ

            1.ทยอยโอนบ้านและที่ดินให้บุตรทั้งสองคนโดยนายร่ำรวยจะได้รับสิทธิประโยชน์ยกเว้น 20 ล้านบาทแรกจากการนำมารวมคำนวณฐานภาษีต่อบุตรหนึ่งคน ราคาประเมินในส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทนั้นกฎหมายให้สิทธิเสียภาษีการโอนที่อัตราเหมาร้อยละ 5

            แต่ต้องพิจารณาเรื่องค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายที่ต้องเสียค่าจดทะเบียนการโอน 0.5 และ อากรแสตมป์ 0.5 เท่ากับ ร้อยละ 1 ของราคาประเมิน

            2. ทยอยยกเงินสดให้บุตรปีละไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อคน

             หากนายร่ำรวยรอให้ทรัพย์ตกเป็นมรดกจะมีภาระภาษีตามแผนภูมิด้านหลัง



บทสรุป

            จากกรณีศึกษาข้างต้นนั้นจะเห็นได้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เก็บอยู่ในอัตราที่ค่อนข้างต่ำสำหรับผู้ที่จะต้องวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นต้องดูความคุ้มค่าและมูลค่าที่ดินที่ถือครอง การจัดตั้งบริษัทเพื่อรับโอนที่ดินจะมีประโยชน์ก็เฉพาะที่ดินที่นำมาใช้เพื่อการเกษตรหรือพาณิชยกรรมที่มีมูลค่าสูงและเพื่อที่จะลดภาระภาษีมรดกกรณีที่ทรัพย์มรดกมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทเท่านั้น

            ข้อดีของกฎหมายฉบับนี้คือการที่จะทำให้ที่ดินที่ว่างเปล่าถูกแปลงสภาพให้เป็นที่ดินไม่ว่าจะเป็นที่ดินเกษตร พาณิชยกรรม หรือที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลประโยชน์กับประเทศมากกว่าปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่า

              ในอนาคตหากรัฐบาลจะประสงค์จะเพิ่มรายได้กับองค์กรปกครองท้องถิ่นก็มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้อง ปรับอัตราภาษีให้สูงขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งภาษีของที่ดินที่รกร้างว่างเปล่าและการขยายฐานภาษีที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น










เกี่ยวกับนักเขียน

ศาสตราจารย์พิเศษ กิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ ประธานกรรมการ บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด กูรูด้านภาษี และกฎหมายภาษี มีผลงานการออกหนังสือ พ๊อกเก็ตบุ๊คเกี่ยวกับภาษีต่างๆ การควบรวมกิจการ อาทิ 10 ข้อคิด รู้ภาษี ลดภาษี / 10 ข้อคิด ลดภาษีคนทำงานและนักลงทุน โดยวารสารการเงินธนาคาร และอีกหลากหลายทั้งเรื่องภาษีมรดก ภาษีที่ดิน การควบรวมกิจการ โอกาสของธุรกิจไทย เป็นต้น

อ่านบทความทั้งหมดของนักเขียน