<
WEALTH • PERSONAL FINANCE

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส แนะลงทุน Singapore REITs

ดอกเบี้ยขาขึ้นเป็นปัจจัยลบต่อกลุ่ม REIT เพราะลักษณะของ REIT มีส่วนคล้ายกับตราสารหนี้ในด้านของการลงทุนเพื่อรับผลตอบแทนสม่ำเสมอ โดย REIT ในสิงคโปร์ (SREIT) มีเกณฑ์ที่ต้องจ่ายอย่างน้อย 90% ของรายได้ในรูปแบบเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งอาจเป็นการจ่ายปันผลรายไตรมาสหรือรายครึ่งปี ทำให้การลงทุนใน SREIT จัดอยู่ในกลุ่ม “Income Investing” อันเป็นส่วนที่คล้ายกับการลงทุนในตราสารหนี้ซึ่งมีการจ่ายดอกเบี้ยสม่ำเสมอเช่นกัน

สำหรับนักลงทุนในตราสารหนี้แล้ว เป็นที่ทราบกันดีว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ราคาตราสารหนี้ลดลง ซึ่งเรามักจะเห็นกองทุนตราสารหนี้มีการขาดทุนในระยะสั้น โดยเฉพาะในช่วงที่ดอกเบี้ยในตลาดพุ่งขึ้นแรง

ในทำนองเดียวกัน ราคากองทุน REIT ก็มักจะปรับลดลงในช่วงที่ Yield พันธบัตรปรับสูงขึ้น เพราะดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้แนวโน้มต้นทุนทางการเงินของ REIT เพิ่มขึ้น และยังทำให้ส่วนต่างระหว่าง “Yield ของ REIT” เทียบกับ “Yield พันธบัตร” ซึ่งเรียกส่วนต่างนี้ว่า “Yield Spread” ลดลง ซึ่งตามปกติแล้ว นักลงทุนใน REIT มักจะเลือกลงทุนใน REIT ที่ให้ Yield สูง เพื่อชดเชยกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากการลงทุน (Risk Premium) โดยมักจะใช้ Yield พันธบัตรรัฐบาลเป็นตัวอ้างอิงในการคำนวณ Yield Spread

อย่างไรก็ดี REIT มีความแตกต่างกับตราสารหนี้ เพราะ REIT สามารถมีรายได้ในอนาคตที่เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นค่าเช่าในช่วงที่เศรษฐกิจดีซึ่งก็เป็นระยะที่เงินเฟ้อเพิ่มขึ้น จึงทำให้ REIT มักใช้เป็นเครื่องมือในการลดความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อ ในทำนองกลับกันตราสารหนี้โดยทั่วไปไม่สามารถปรับเพิ่มในส่วนของดอกเบี้ยจ่ายได้ เพราะถูกกำหนดโดยอัตราดอกเบี้ย (Coupon) ที่จะมีผลไปตลอดอายุของตราสารหนี้นั้นๆ

 

ที่มา: worldpropertyjournal.com

 

ในประเด็นผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้น ต่อต้นทุนทางการเงินของ REIT นั้น บทวิเคราะห์จาก DBS Group Research ชี้ว่า มีผลกระทบทางลบไม่มากนักต่อกลุ่ม REIT สิงคโปร์ (SREIT) โดยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 100-basis point หรือ 1% จะทำให้เงินปันผลจ่ายลดลงไปประมาณ 3.5% หรือคิดเป็นการลดลงของ Yield เพียง 20bps จากค่าเฉลี่ย Yield SREIT ที่ประมาณ 6.0%

         • REIT สิงคโปร์ มีการลดความเสี่ยงด้านหนี้สิน เช่นการกระจายการครบกำหนดของหนี้สินไม่ให้กระจุกตัวในปีใดปีหนึ่งมากเกินไป โดยหนี้ของกลุ่ม SREIT มีระยะเวลาเฉลี่ยของการครบกำหนดชำระหนี้ (Weighted Average Debt Expiry, WADE) อยู่ที่ประมาณ 3.1 ปี ซึ่งในช่วงปี 2565-2566 มีหนี้ที่ครบกำหนดเพียงประมาณ 30% ของหนี้รวม (ในปี 2565 มีหนี้ครบกำหนด 12% ของหนี้สินรวม และ ในปี 2566 ครบกำหนด 18%) ทำให้ความเสี่ยงในการต่ออายุหนี้ลดลงโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นช่วงที่ภาวะตลาดมีความผันผวน และการทยอยต่ออายุหนี้ที่ครบกำหนดยังจะทำให้ต้นทุนทางการเงินค่อยๆ ปรับขึ้น

        นอกจากนี้ SREIT ยังมีการป้องกันความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ด้วยการ Hedge ดอกเบี้ยจ่ายในสัดส่วนประมาณ 70% ให้เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rates) ซึ่งก็เป็นการชะลอผลกระทบจากต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้นที่จะมีต่อเงินปันผลจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในอีกด้านหนึ่งด้วย

       • SREIT มีอัตราการก่อหนี้ที่ต่ำ (Gearing) เฉลี่ยประมาณ 37.7% เทียบกับเพดานการก่อหนี้ตามกฎหมายสิงคโปร์ให้ไว้สูงสุดที่ 50% ทำให้ผลกระทบจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้นมีไม่สูงนัก โดยอัตราการก่อหนี้ที่ต่ำยังช่วงเพิ่มความคล่องตัวให้กับ SREIT ในการเข้าซื้อทรัพย์สินเข้าพอร์ตลงทุนเพื่อสร้างการเติบโตให้กับกองทุน ซึ่งโดยปกติแล้ว เมื่อ SREIT เข้าซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ ก็มักจะใช้แหล่งเงินทุนทั้งจากการเพิ่มทุนและการก่อหนี้ไปพร้อมๆ กัน

        บทวิเคราะห์ของ DBS Group Research ชี้ว่า กลุ่ม retail-focused REIT ซึ่งลงทุนในห้างสรรพสินค้า มีอัตราการก่อหนี้ต่ำสุดที่ประมาณ 34.6% ในขณะที่ REIT กลุ่มออฟฟิศและ REIT กลุ่มอุตสาหกรรม มีอัตราการก่อหนี้ที่สูงกว่าที่ประมาณ 37%-39% อย่างไรก็ดี REIT กลุ่ม hospitality ซึ่งมีทรัพย์สินเป็นพวกโรงแรมหรือห้องพักให้เช่า มีอัตราการก่อหนี้สูงกว่า 40% ซึ่งเป็นเพราะมูลค่าทรัพย์สินสุทธิลดลงในช่วงวิกฤติ Covid-19 โดยในกลุ่มนี้ DBS คาดว่า มูลค่าทรัพย์สินจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นตามการฟื้นตัวของตลาดโรงแรม

       • SREIT Interest Coverage Ratio (ICR) สูงถึง 4.9x (ต่ำสุดในกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 3.2x และสูงสุดในกลุ่มที่ 21.0x) ซึ่งสูงกว่าข้อกำหนดของ Monetary Authority of Singapore (MAS) ที่กำหนดให้ SREIT มี ICR ไม่ต่ำกว่า 2.5x และจากการศึกษาของ DBS พบว่า อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1.0% จะส่งให้ ICR ของ SREIT ลดลงมาที่ 4.3x (ต่ำสุดที่ 2.5x และสูงสุดที่ 18.0x) ซึ่งสะท้อนว่า SREIT มีฐานะการเงินแข็งแกร่งเพียงพอในช่วงที่ดอกเบี้ยปรับเป็นขาขึ้น

       ทั้งนี้ การให้น้ำหนักลงทุนในกลุ่ม REIT ที่เหมาะสมมีความสำคัญสำหรับการจัดการความเสี่ยงของพอร์ตลงทุนและผลตอบแทนในระยะยาว ซึ่งนักลงทุนควรจัดพอร์ตให้มีความเสี่ยงสอดคล้องกับความเสี่ยงที่เรายอมรับได้ เพราะถ้าเสี่ยงมากเกินไป ก็อาจทำให้นักลงทุนมีความกังวลเมื่อตลาดมีความผันผวนหรือเกิดการขาดทุนขึ้นในระยะสั้น

       โดยการให้น้ำหนักลงทุนของกองทุนบำเหน็จบำนาญขนาดใหญ่อาจเป็นตัวอย่างสำหรับนักลงทุนในการจัดพอร์ต เช่น ณ ปลายปี 2564 พอร์ตกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) มีน้ำหนักลงทุนใน Real Estate ประมาณ 8.7% ในขณะที่พอร์ตของ California Public Employee Retirement System (CalPERS) มีน้ำหนักลงทุนใน Real Assets ประมาณ 13% เป็นต้น

       • กองทุน REIT ที่ DBS แนะนำ : Ascott Residence Trust (ART, target SGD 1.30), CapitaLand Integrated Commercial Trust (CT, target SGD 2.45), CapitaLand China Trust (CLCT, target SGD 1.60), Frasers Centrepoint Trust (FCT, target SGD 2.90), Frasers Logistics & Commercial Trust (FLT, target SGD 1.85), Mapletree Industrial Trust (MINT, target SGD 3.35), Suntec REIT (SUN, target SGD 1.90)

       • ความเสี่ยง - การลงทุนในอุตสาหกรรมเฉพาะมีความเสี่ยงสูงกว่าตลาด เหมาะสำหรับนักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้สูง และเน้นจัดพอร์ตเพื่อลงทุนระยะยาว และยอมรับการขาดทุนในระยะสั้นได้ แนะนำให้ศึกษาข้อมูล และบทวิเคราะห์เพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน